Pronađite nekretninu

Arterija studio Ramond Dekor Iva

Faktori koji utiču na cijenu koštanja nepokretnosti (stan)

Jedan od najtežih problema nepokretnosti jeste određivanje cijene koštanja predmeta prodaje, odnosno kupovine. Tu, na žalost, nema nekih preciznih mjera, niti je moguće uniformno definisti i matematički izraziti faktore cijene. Do sada je u praksi identifikovan 21 cjenovni faktor sa većim ili manjim uticajem na konačnu cijenu predmetne nepokretnosti. Kod kupoprodaje stana svakako najbitniji faktor je cijena i ona je vrlo često presudna u odluci da li neko nešto hoće da kupi i proda. Često se učesnici u poslu svjesno odriču nekih pogodnosti, prednosti ili prihvataju realnu manu ako je nešto jeftinije i sl. Na cijenu nekretnine utiče mnogo faktora sa većom ili manjom snagom i postoji takozvana piramida faktora.

Lokacija
utiče na bruto cijenu od 20 – 30%.

Sprat je sledeći faktor na kome se nalazi stan – 10%. Ako je stan u suterenu onda je cijena manja za 10 – 15% od regularne cijene stana koji  je od  01 – 04 sprata, pa nadalje.  

Grijanje je faktor koji utiče na cijenu oko 7%, mada i tu ima razlike u vrsti i kvalitetu. Ovdje treba biti oprezan, jer u ljetnjim mjesecima se ta razlika smanji. Uvijek je korisno sjetiti se priče o cvrčku i mravu koja jako podsjeća na naše kupce nekretnina – lljeti je svima toplo, a o zimi niko ne razmišlja, sa ubjeđenjem da će se to do zime već nekako riješiti.             

Očuvanost stana utiče na cijenu oko 10 %. To znači da je prosječno potrebno oko 10% od cijene stana da bi se isti renovirao ili ako je već to urađeno onda se to ukalkuliše u cijenu. Ovo je jedan zanimljiv faktor svojstven samo nama. Razlika od 10% je razlika u cijeni novogradnje i stanova starih više godina.    

Struktura (višesobnost) stana je faktor koji utiče oko 4% na cijenu stana. Ukratko, najskuplji po m2 su mali stanovi do 35 m2 i preko 130 m2, a objašnjenje je dosta lako. Za male stanove mala je i suma za koju se kupuju pa ima više kupaca, a za velike stanove je karakteristično da ih nema puno, a i od to malo malo ih se prodaje i uvijek ima određeni broj dobro platežnih kupaca koji mogu da sebi ovezbijede luksuz i prestiž.
 

Stanje sanitarija (kupatilo, WC, kuhinja)  - 5%. Za ovaj faktor mišljenja smo da ne mora posebno da se objašnjava jer sama stolarija i bravarija u stanu imaju svoj vijek trajanja i potreba za promjenom je evidentna. Sada je popularna tzv. PVC stolarija, ALU itd, ali je naša iskrena nada da ćemo se vratiti prirodi, tj drvetu.   

Telefon 3%. Sa uvođenjem digitalnih telefona, mobilnih itd., drastično je pao ovaj faktor. On je do početka 2000. bio zastupljen sa preko 10%, ali kako ide vrijeme mislimo da će njegov uticaj pasti na ispod 2%.

Terasa da ili ne – 3%. Terasa., lođa, veranda, francuski balkon itd. su kvalitet koji svaki stan treba da posjeduje i opravdano je uvršten na faktore koji utiču na cijnu stana.

Višespratna ili niska zgrada – 4%. Ovo je faktor koji ima ekonomske i vanekonomske činioce u sebi. Naravno da je lijoo živjeti u zgradi sa dva stana, ali ima i zgrada sa 25 i 30 spratova gdje je najljepše na 20. spratu.

Lift – 3%. Postojanje ili ne postojanje lifta u zgradi zavisi od same spratnosti zgrade. Kod nas se do skoro nijesu ugrađivali liftovi u zgradama do 4 sprata, ali sa povećanjem kvaliteta gradnje i većim cijenam počinje ugradnja liftova i u dvospratnicama. Naravno da to ima svoju cijnu kao i sve u životu.

Orijentacija stan 3%.  Da li neka soba „gleda“ na sjever, ima li sunca u dnevnom boravku malo ili mnogo, da li me budi jutarnje sunce, tj da li mi je spavaća soba na istoku ili zapadu i td., su jako česta pitanja kupaca i često i opravdano. Naravno da i tu ima razlike, neko više a neko manje voli sunce, nekome odgovara ili ne strana i  to utiče taman koliko smo izračunali, a to je 3%.

Blizina prevoza 3%. Bez obzira da li imamo ili nemamo automobil blizina prevoz je bitna. Nekada je dobro biti blizu stanice, a nekada i nije.

Faktor čovjek – 10%. Ovo je faktor koji je često najutijcajiji, a najmanje ekonomski opravdan. Na cijenu stana utiče komšiluk („moj komšija je prodao stan za toliko i toliko“,  a to obično nije tačno), zatim rodbina („lako ćeš to, ja znam Miku iz agencije XY“), familija (svako traži koliko mu treba a ne koliko stvarno može da dobije ).

Ostali faktori – 5%. Kao što je na početku teksta navedeno postoji 21 identifikovani faktor koji utiče na cijenu stanova. Međutim, njihov uticaj nije isti i preostalih 6 faktora (npr. broj parking mjesta, blizina parka, vrtića, škole, Doma zdravlja, Crkve ili groblja, prodavnica) zajedno utiče 5%.

Iz knjige „Osnovni prometa nepokretnosti“, autora Milić M. Đoković



Knjaz Real Estate je dio grupacije Knjaz Kontaktirajte nas

Restart IT web and mobile app development
v1.0.3